UMSATZSTEUER Steuergünstige Wohnraumvermietung von GmbHs an Gesellschafter ist Finanzämtern ein Dorn im Auge

Bei Vermietung an Gesellschafter ist Vorsicht geboten

Des Öfteren werden von GmbHs Liegenschaften und Objekte erworben oder selbst errichtet, um diese an deren Gesellschafter für Wohnzwe­cke zu vermieten. Meist han­delt es sich dabei um große Ei­gentumswohnungen, Dachge­schoßwohnungen, aber auch um Einfamilienhäuser. Diese sind oftmals auch möbliert und verfügen über weitere Sonderausstattungen. Die Ver­mietung an die Gesellschafter bzw. Geschäftsführer erfolgt dabei mitunter auch zu sehr günstigen Konditionen. Der steuerliche Vorteil wird dabei nicht unbedingt in den Abschreibungsmöglichkeiten, sondern vielmehr im umsatz­steuerlichen Bereich gesucht. Aus den Errichtungskosten wird sofort der zwanzigpro­zentige Vorsteuerabzug samt Rückzahlung durch das Fi­nanzamt geltend gemacht, während die monatlichen Mieteinnahmen nur der zehn­prozentigen Umsatzsteuer, und das verteilt über viele Jah­re, unterworfen werden. Da­durch kommt es zu einem er­heblichen Umsatzsteuervor­teil gegenüber der Errichtung derartiger Objekte durch die Gesellschafter in ihrem Pri­vatbereich. Die österrei­chische Finanzverwaltung ver­sucht bereits seit längerer Zeit, diese Gestaltungen zu be­kämpfen. Zuletzt ist dieses Problem beim Salzburger Steuerdialog 2008 themati­siert worden. Im darüber ver­fassten Umsatzsteuerprotokoll wurden Kriterien festgehal­ten, bei deren Vorliegen die Objekte außerhalb des unter­nehmerischen Bereichs der GmbH liegen sollen und damit kein Vorsteuerabzug zulässig ist: ● Bei der Vermietung handelt es sich um eine Tätigkeit, die nicht im üblichen betriebli­chen Geschehen der Gesell­schaft liegt. ● Es wird ein besonders re­präsentatives Gebäude, das speziell auf die Wohnbedürf­nisse des Gesellschafters ab­gestimmt ist, vermietet. ● Es liegt kein fremdübliches Mietverhältnis vor. Ergibt sich etwa aus dem Sachverhalt, dass die Gesell­schaft abgesehen von der Ver­mietung an den Gesellschaf­ter keine weitere oder ähnli­che unternehmerische Tätig­keit betreibt und der Gesell­schafter selbst das Wohnhaus ausschließlich zu privaten Zwecken nutzt, so handelt es sich bei sämtlichen Aufwen­dungen um Kosten des Haus­halts und der Lebensführung des Gesellschafters. Diese Ausgaben sollen durch die Zwischenschaltung der Ge­sellschaft und des Mietver­trages nicht ihre Eigenschaft als Kosten privater Lebens­führung verlieren. Frage der Definition Ein Gebäude ist insbesondere dann auf die Wohnbedürfnis­se des Gesellschafters abge­stimmt, wenn es nach dessen Wünschen geplant, errichtet oder sogar eingerichtet wird. Der österreichische Verwal­tungsgerichtshof beurteilt wei­ters die Zurverfügungstellung einer Dienstwohnung danach, ob die Kapitalgesellschaft eine Wohnung dieser Art, Größe und Lage auch zum Zweck der Nutzungsüberlassung an einen fremden Arbeitnehmer herge­stellt hätte. Im Bereich der Körper­schaftsteuer hat der österrei­chische Verwaltungsgerichts­hof bereits mehrmals eine ähn­liche Linie vertreten und ent­schieden, dass selbst eine Ka­pitalgesellschaft eine außer­betriebliche Sphäre haben kann. Erwirbt beispielsweise eine GmbH eine Wohnung, die an den geschäftsführenden Gesellschafter unentgeltlich oder gegen ein geringes Ent­gelt überlassen wird und die gänzlich auf die persönlichen Bedürfnisse des Gesellschaf­ters zugeschnitten ist, dann ist diese Wohnung von Anfang an nicht der betrieblichen Sphä­re der GmbH zuzurechnen. Damit sind Aufwendungen für diese Wohnung steuerlich ebenso unbeachtlich wie da­mit in Zusammenhang ste­hende Einnahmen aus deren Vermietung. Kritik an Besteuerung Auf der anderen Seite sind Ge­winne aus der Veräußerung ei­ner solchen Wohnung auf der Ebene der GmbH nur inner­halb der Spekulationsfrist steu­erpflichtig. Der Verwaltungs­gerichtshof misst die Aner­kennung einer solchen Ge­staltung offenbar daran, ob die Vermietung zu fremdüblichen Konditionen stattfindet. Das Finanzministerium will einen Schritt weitergehen und die Anschaffungs- bzw. Errich­tungskosten solcher Gebäude in voller Höhe als verdeckte Gewinnausschüttung an den Gesellschafter mit 25% Kapi­talertragsteuer besteuern, wo­gegen aber derzeit massive Kritik seitens der Kammer der Wirtschaftstreuhänder vorge­bracht wird. In Zukunft wird jedenfalls darauf zu achten sein, dass hin­sichtlich von GmbHs an Ge­sellschafter vermietete Lie­genschaften ein fremdübliches Mietentgelt vereinbart wird, das die GmbH aus der Ver­mietungstätigkeit heraus einen Gesamtüberschuss erzielen kann und dass darüberhinaus solche Objekte nicht auf die höchstpersönlichen Bedürf­nisse der Gesellschafter zuge­schnitten sind. Mayr(P) Redaktion: Susanne Leiter, Erich Pöltner, Fragen, Reaktionen und Anregungen bitte per E-Mail an: steuernsparen@wirtschaftsblatt.at