Auch Wartungsarbeiten fallen in die Erhaltungspflicht des Vermieters

Das OLG Linz als Berufungsgericht bestätigt die Ansicht des Erstgerichts, wonach auch Wartungsarbeiten in der Wohnung, wie die jährliche Wartung der Gas-Kombi-Therme, Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 1096 ABGB darstellen. Damit fällt auch die Verpflichtung zur Durchführung von Wartungsarbeiten in die Gewährleistungspflicht des Vermieters, die ausgehend von § 9 KSchG nicht ausgeschlossen werden kann.

In der im Auftrag des BMASK geführten Verbandsklage des VKI hatte das Berufungsgericht aufgrund der Berufung der Beklagten folgende Klauseln aus einem Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich des MRG zu beurteilen:

1.) "Elastische Fugen sind im Bad, WC und Küche vom Mieter zu warten, ebenso ist einmal jährlich der Filter bei der Lüftung im Bad und WC zu tauschen."

2.) "Bei Vorhandensein einer Gas- Kombi- Therme: Der Mieter verpflichtet sich auf eigene Kosten zur jährlichen Wartung der Gas- Kombi- Therme. Bei Rückstellung der Wohnung ist dem Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigten ein Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen."

Die jährliche Wartung einer Gastherme dient nach dem Berufungsgericht letztlich deren Erhaltung, sodass zwischen Wartung und Erhaltung nicht unterschieden werden kann. Die vorliegenden Klauseln gäben daher keinen Anlass, von der Judikatur des OGH abzuweichen. Relevant sei die Entscheidung 1 Ob 241/06g. In dieser Entscheidung zu einem Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich des MRG hat der OGH ausgesprochen, dass durch die positve Festlegung der generellen Erhaltungspflicht des Mieters implizit dessen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen werden. Da § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB als eine dem Wesen des Bestandverhältnisses angepasste Gewährleistungsbestimmung zu qualifizieren sei, verstoße die Klausel gegen § 9 Abs 1 KSchG, wonach einem Verbraucher gegenüber Gewährleistungsrechte im voraus nicht ausgeschlossen werden könnten.

Darüber hinaus sei die Klausel 1.) intransparent und gröblich benachteiligend. Zum einen sei unklar, was unter der Wartung elastischer Fugen zu verstehen sein solle und zum anderen sei die Verpflichtung zum jährlichen Filteraustausch, ohne dass es auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad ankäme, gröblich benachteiligend, weil das Entsorgen eines sauberen Filters unwirtschaftlich sei.

3.) "Als wichtiger und bedeutender Umstand im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG wird vereinbart und wird der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn ... Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird."

Die Verurteilung des Erstgerichts erweise sich auch hinsichtlich dieser Klausel als richtig. Der Kündigungsschutz des § 30 MRG wäre wirkungslos, wenn ihn der Vermieter durch Begründung von Wohnungseigentum umgehen könne.

4.) "Der Mieter leistet bei Unterfertigung des Mietvertrages zur Sicherstellung eventuell sich ergebender Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem gegenständlichen Mietvertrag, eine Kaution in der Höhe von EUR 2.159,--, welche nach Beendigung des Mietverhältnisses bei Nichtinanspruchnahme binnen 4 Wochen an den Mieter zurückerstattet wird, außer vom Mieter zu vertretende Mängel machen Sanierungsarbeiten erforderlich, die einen längern Zeitraum in Anspruch nehmen."

Entgegen der Ansicht des Erstgerichts sieht das Berufungsgericht die Klausel als zulässig an. Nach der Rechtsprechung des OGH sei der Empfänger der Kaution zur Zurückstellung erst verpflichtet, wenn klargestellt sei, dass eine Forderung, für welche die Kaution haften solle, nicht mehr besteht oder nicht mehr bestehen kann. Dies müsse sich nicht immer binnen vier Wochen feststellen lassen.

5.) " Der vom Mieter zusätzlich zum vereinbarten Hauptmietzins zu tragende Anteil an den Bewirtschaftungskosten, das sind die anfallenden Kosten für den ordungsgemäßen Betrieb des Gebäudes uns seiner Einrichtungen, das sind: die Kosten für Wasserversorgung, Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses, Rauchfangkehrer, Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserkorosion, Glasbruch, Sturmschaden), Kosten notwendiger Reparaturen (Elektro-, Installations-, Schlosser- und Malerarbeiten, wie zum Beispiel Dachrinnenreinigung, Klingeltableau beschriften, Türschließe einstellen etc.) im Mietgegenstand oder in den allgemein benutzten Gebäudeteilen etc. - ebenso die nach MRG weiter zu verrechnenden Betriebskosten errechnen sich nach der von ihm genutzten Fläche.

Der vom VKI erstatteten Berufung hinsichtlich der Klausel 5. hat das Berufungsgericht teilweise Folge gegeben, indem es eine Teilung der Klausel vorgenommen und diese für teils zulässig, teil unzulässig erklärt hat. Dabei hat sich das Berufungsgericht unserer Ansicht, dass die Teilunterlassungserklärung der beklagten Partei hinsichtlich dieser Klausel unzureichend war, angeschlossen, vertritt aber die Ansicht, man könne die Klausel insoweit teilen, als sie einerseits Betriebskosten im engeren Sinn überwälzt, was als zulässig erachtet wird, und außerdem Erhaltungskosten, was unzulässig ist.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

OLG Linz, 10.02.2009, 6 R 14/09k

Klageverteter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien